上海住宅新规：阳台“半计容”取消8平米限制

近日，半计容上海市规划和自然资源局发布《关于进一步促进本市住宅品质提升的上海规划资源若干意见》（简称“《意见》”），涵盖加强城市设计、住宅提升环境品质、新规限制完善住宅建筑功能、阳台实施城市更新、取消提升服务和治理水平等五个方面的平米17项具体举措。

在业内专家看来，半计容此次政策体现了上海在好房子建设方面落实了规划政策的上海有力支持，进一步促进上海“好房子、住宅好小区、新规限制好社区、阳台好城区”的取消建设。政策对于住宅产品的平米优化等将发挥积极作用，也将更好促进住房消费市场的半计容活跃。

阳台计容方式放宽

《意见》提出，阳台（含封闭式阳台）同时符合以下条件的，面积按其水平投影面积的 1/2 计入容积率：每户阳台水平投影总面积不大于该户型建筑面积的 10%，且不大于 16 平方米（含 16 平方米），户型建筑面积小于 80 平方米的，可以设置总面积不大于 8 平方米的阳台；每个阳台的设计进深（取阳台围护结构外围至外墙面的最大垂直距离）不超过 1.8 米（含 1.8 米）。超出上述情况的阳台建筑面积，超出部分应按其水平投影面积的全面积计入容积率。

在业内看来，阳台计容规则的突破，实质上是取消了 “不超过8平方米才半计容”的紧箍咒。从变化来看，上海易居房地产研究院报告显示，阳台建筑面积计算规则即“1/2”的适用范围扩大，从过去的“≤8平方米”扩大至“＜16 平方米”。换句话说，对于 8 至 16 平方米的阳台来说，其面积计算中都可以具备更大的赠送面积。面积超标的阳台在一定程度上也可以享受面积赠送。过去对于面积超标的阳台（即大于 8 平方米的），一律按阳台实际面积来计算建筑面积。而现在对于面积超标的阳台即大于等于 16 平方米的，只计算其超标的面积。此类规定有助于大户型住房的阳台设计，也利好双阳台和三阳台等产品的设计。

上海易居房地产研究院副院长严跃进举例称，以一套目前新房市场主流的户型130平方米为例，过去阳台若是6平方米，其赠送面积就为3平方米。现在阳台完全可以扩大一倍，即12平方米，新规下可以享受赠送面积为6平方米，相比此前增加了一倍，也就是说多了赠送面积，得房率也更高了。按照新政，新增的获赠面积上限是8平方米。

同时，《意见》还规定，封闭阳台也纳入半计容的范畴。中指研究院上海数据总经理 张文静指出，在本次规范出台前，封闭阳台的建筑面积通常按100%围护结构面积计算。为在满足建筑指标要求的同时提升实际使用面积，开发企业普遍倾向于按不封闭阳台模式进行设计建设。然而，由于实际项目客群特征、产品定位及居住需求存在差异，皇冠系统登3出租交房后常出现大规模业主私自封闭阳台的现象，不仅严重影响建筑立面整体美观，也对邻里关系和物业管理带来诸多问题。此次规范明确允许开发企业根据市场情况，自主选择阳台的配置方式，有助于从源头上引导合理建设。

为提升建筑立面形象，《意见》提出，沿公共绿地、广场河流、风貌街道等地区，设计进深不超过 0.75 米（含 0.75 米）的带围护结构的开敞式阳台，其建筑面积不计入容积率，不计入可售面积，且不计入户型建筑面积 10%的阳台面积。

“饰面层”不计容，鼓励使用新材料

在丰富建筑形态和整体效果方面，《意见》明确，对住宅建筑外立面采用干挂石材、金属、陶板或其他高品质材料，在申报图纸中提供设计详图，在施工阶段及时通知测绘单位进行跟测，在“多测合一”测绘成果报告中明确饰面层建筑面积的，其饰面层不计入容积率。建筑间距的起算点按照两幢建筑的外墙完成面为基准。

张文静提到，以往由于容积率自外墙开始计算，饰面层厚度也被计入容积率，间接增加了建设成本。新规的实施相当于降低了高品质外墙装饰的实际成本，为外墙材料的选择提供了更大空间，有利于推动建筑外观品质与功能实用性的共同提升。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉也提到，过去，开发商为增加室内使用面积，往往要考虑外立面材料的选择。现在，这条限制没有了，开发商可以运用更富美感、现代感，更加新颖且始终能保持质感的铝材和石材。同时，设计风格上，不再是千盘一律的格子式的建造风格，让建筑从整体来看，从过去的“平面装饰”迈向“立体塑造”，这是建筑建造上的巨大进步。

老旧小区加装电梯可免规划审批手续

完善老旧住宅功能方面，《意见》明确，支持旧住房完善基本功能。划拨用地上的老旧住宅更新改造、拆除重建后，增加厨房、卫生、卧室、起居室等住宅套内建筑面积，继续保留划拨方式。出让用地上的旧住宅，更新改造后超出住宅项目最低标准的，增加的建筑面积经评估后应补缴相应土地价款。

在提升老旧小区环境方面，《意见》显示，支持老旧小区提升居住环境、公共安全，鼓励居民自治、社区协商共治，在确保安全底线的条件下，老旧住宅小区多层住宅加装电梯、无障碍设施、提升楼梯道和门厅公共部位品质、适老化改造、增设垃圾房、门卫岗亭、绿化内小品的，无需办理规划审批手续。

严跃进提及，相比其他一些城市政策，上海此次政策更为全面。其除了关注新建住宅项目外，对于老旧小区项目的更新也落实了品质提升的要求，并从规划角度给予了政策支持。以目前已经在积极推进的加装电梯工作为例，其可以获得无需办理规划审批手续的政策支持，这就使得此类工作推进的效率更高，也使得民主自治得以有力推进。